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《關於加強孝感城區住宅小區綜合管理的實施意見》問題解答_孝感政府法製網
  • 發布時間: 2019-10-01
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2019年10月01日,孝感市人民政府出台了《關於加強孝感城區住宅小區綜合管理的實施意見》(孝感政規〔2017〕3號),這是繼2019年10月01日我市第一部物業管理規範性文件《孝感市物業管理辦法》(孝感政規〔2011〕5號)出台後又一部規範性文件。《關於加強孝感城區住宅小區綜合管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)的出台,推動了各行政職能部門深入住宅小區開展執法管理等方麵工作,從而解決住宅小區綜合管理存在的新情況、新問題。

1.住宅小區綜合管理責任主體是誰?

《湖北省物業服務和管理條例》第五條明確規定:街道辦事處應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下,依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業服務與社區管理、社區服務的關係,調解物業服務糾紛。這一規定充分說明了街道辦事處作為國家行政機關的基層組織,承擔著基層社會綜合治理的主要工作職責,明確了街道辦事處在小區綜合管理中的主責地位,與小區實行屬地管理的體製相符。此前的街道辦事處對住宅小區管理少,管理基本上流於形式,相當一部分管理職能由物業服務企業承擔,這是引起住宅小區綜合管理混亂原因之一,既加重了企業負擔,阻礙了行業發展,也引發了新的社會矛盾。基於這些考慮,堅持屬地管理原則,應當明確街道辦事處對住宅小區綜合管理負總責。

《意見》明確,街道辦事處是住宅小區管理統籌協調的主體,對住宅小區綜合管理負總責。要將住宅小區綜合管理納入社區建設管理體係,明確分管領導、責任機構,落實人員和經費。街道辦事處應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下,依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業服務與社區管理、社區服務的關係,調解物業服務糾紛。街道辦事處應當建立住宅小區聯席會議製度,聯席會議由街道辦事處召集,房管、公安、民政、城管等行政主管部門和居民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加,具體解決物業服務和管理活動中需要協調的問題。

2.社區居民委員會的主要任務是什麼?

《意見》規定,在住宅小區綜合管理中,社區居民委員會協助街道辦事處做好與住宅小區管理及服務有關的工作。具體做好業主大會、業主委員會組建和換屆工作,把好業主委員會候選人推薦、提名關,把符合條件的社區“兩委”成員推選為業主委員會主任。社區居民委員會要加強對業主大會、業主委員會的指導和監督,積極宣傳有關物業管理方麵的法律法規和政策,維護業主合法權益;要調解物業服務糾紛,及時製止、報告物業服務企業服務中的違規行為;要對暫未成立業主委員會的,主動承擔業主委員會的相關職責,對物業服務“棄管”的小區要履行臨時托管責任。

3.業主委員會能為業主做什麼?

《意見》明確,業主委員會是業主自治組織,要加強對業主的自我管理和服務,負責執行業主大會決定和決議,召集業主大會會議;代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;監督物業服務企業履行物業服務合同,維護業主合法權益;督促業主、物業使用人遵守業主公約,配合街道辦事處、居民委員會調解物業服務糾紛;負責組織、監督住宅專項維修資金的籌集、使用;配合街道辦事處、居民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;引導業主按時繳納物業服務費,定期在小區醒目位置公告業主繳費情況,對惡意欠費的業主,協助物業服務企業通過司法途徑解決,對公職人員惡意欠費的,可告知所在單位。

4.由誰指導組建業主委員會並監督運行?

《意見》明確,民政部門要進一步完善現代社區治理體係,將業主委員會建設作為基層社會治理的基礎性工作,納入基層民主建設的範疇,著力構建關係明確、運行規範、服務高效的社區自治新格局;要切實加強對街道辦事處、居民委員會履行業主委員會組建、換屆選舉和日常運行中相關工作職責的指導監督,對其履職情況進行考核。

5.開發建設單位和物業服務企業對業主應盡哪些義務? 

《意見》明確,開發建設單位應當保證工程建設質量,負責做好工程項目前期物業、物業交付交接、後期保修維護等相關工作。物業服務企業要積極引進“智慧物業”平台,逐步實現住宅小區智能化、精細化和透明化管理。要按照物業服務合同、國家有關物業服務的規範提供物業服務,做好住宅小區內的安全防範、環境衛生工作,加強對物業的共用部位、共用設施設備養護,主動調解物業矛盾糾紛,第一時間發現、勸阻、製止小區內違法改擴建、噪聲擾民、毀綠種菜、亂停亂放、堵塞消防通道等行為,並及時向相關行政執法部門報告。

6.住宅小區物業質量及維修誰負責?

住宅小區交接驗收實行“誰簽字、誰負責”。《意見》明確,規劃部門要嚴格落實住宅小區的規劃配套,建設部門嚴把竣工驗收備案關。新建住宅小區供水供電供氣設施的規劃和驗收必須由相關專營單位負責參與把關,相關設施建設完成並經驗收合格後,相關專營單位直接承接管理。嚴格落實住宅小區物業質量保修製度。分期驗收的新建小區共有的給排水、道路、綠化等基礎設施,其物業保修期以最後一期竣工驗收合格的保修期限為準(法律另有規定的從其規定)。超出物業保修期範圍的,住宅小區公用部位和公有設備設施的維修,由小區業主委員會申請住宅專項維修資金予以修繕,或者授權委托物業服務企業代為辦理。

7.住宅小區內違建、毀綠、油煙擾民等違規行為誰來管?

《意見》明確規定,綜治部門負責牽頭組織相關部門開展平安小區創建工作;房屋主管部門負責查處違規租賃住房的行為;建設部門負責房屋建設質量監管,督促施工單位和開發建設單位依法履行保修責任,查處住宅小區房屋違規裝飾裝修的行為;城管部門負責查處住宅小區毀綠種菜、砍伐樹木和養殖家禽、噪聲油煙擾民、占道經營、亂搭亂建等行為;公安機關負責督促、指導住宅小區落實治安管理、安全防範和消防工作,加強實有人口管理,規範烈性犬和大型犬管理,協調處理嚴重影響住宅小區管理秩序的行為;規劃部門負責查處住宅小區內建築控違、未經規劃審批擅自擴開門(窗)、開挖建築底層地麵、改變房屋結構、新建或者擴建建築麵積等行為;環保部門負責住宅小區內社會生活噪聲及周邊商業噪聲的監測工作;質監部門負責加強對電梯、機械式停車設備、鍋爐等特種設備的安全監管;工商部門負責住宅小區內違規開辦企業的治理工作;物價部門負責對前期物業服務收費實施監督管理,負責查處價格違規行為,受理物業服務費谘詢及投訴;教育部門負責查處住宅小區內違規開辦教育培訓等行為;司法行政部門負責指導街道辦事處、社區建立健全人民調解組織和工作機製,加強住宅小區矛盾糾紛的疏導、調解。

8.行政執法誰監督?

各行政執法部門在街道辦事處統一協調下,在轄區住宅小區醒目位置製作執法公示專欄,公示本部門執法內容、執法流程、執法責任人、聯係電話等。物業服務企業建立報告登記台賬,對第一次報告的問題不能及時到場處理回複的,向相關行政管理執法單位主要負責人通報;對第二次報告仍然置之不理或者是處理不及時的,向市住宅小區綜合管理議事協調領導小組辦公室反映;對第三次報告還不能解決問題的,紀律監察機關對相關行政管理執法單位追責問責。

9.建設單位選用的前期物業服務企業合法嗎?

住宅小區的開發建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當采取招標投標方式公開選聘前期物業服務企業。投標人少於三個或者住宅麵積不超過三萬平方米的,經房屋主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,並報房屋主管部門備案。

10.物業服務企業完成了承接查驗工作嗎?

開發建設單位應當在物業交付使用前,與選聘的前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作,並按照國家規定移交承接查驗資料。住宅小區成立業主大會的,前期物業服務企業應當在業主大會成立後,及時向業主委員會移交物業承接查驗檔案;暫未成立業主大會的,移交居民委員會代管。房屋主管部門、街道辦事處應當加強物業承接查驗工作的督促和指導。

11. 物業服務質量好壞誰監管?

物業服務質量由房管部門監督檢查,督促物業服務企業及時排查、解決服務中存在的問題。完善以業主評價為主,街道辦事處、居民委員會、業主委員會評價為輔的物業服務質量考評體係,每年公布排名。建立健全誠信監管體係,完善信用管理平台建設,定期公布物業服務企業誠信記錄,促進市場優勝劣汰。對物業服務企業中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱等嚴重損害業主合法權益的,擅自撤離物業區域、停止物業服務的,被解聘後未按照規定辦理交接手續、拒不退出的,泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報複、采取暴力行為的,直接納入企業信用黑名單。物業服務行業協會應當加強行業自律管理,製定物業服務規範和等級標準,建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律製度,提高物業服務水平。

12.老舊住宅區曆史遺留問題如何解決?

一要加大專業經營設施設備直管改造力度。積極組織開展老舊住宅小區供水、供電、供氣、通信直管情況調查,摸清底數,加大直管改造力度,根據不同年限,製訂直管整改計劃。改造資金按照開發建設單位和業主分攤、政府適當補助的辦法籌措。改造後的住宅小區內的供水、供電、供氣等專業經營設施設備,必須做到“一戶一表”計量終端收費。二要建立“棄管”老舊住宅小區財政補助製度。按照輕重緩急的原則,由街道辦事處牽頭,對年代久遠、基礎設施破損嚴重、開發建設單位保修期滿、“棄管”2年以上的老舊住宅小區進行改造,改造經費多方籌集。市、區兩級財政給予同比適當補助,業主自籌比率不少於20%。(孝感市房管局)

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